De verbouwing is klaar, de rekening is betaald, en maanden later ontdekt u een vochtplek achter de nieuwe wand of scheuren boven de doorbraak. Wie draait daarvoor op? Veel huiseigenaren denken dat ze na de oplevering met lege handen staan, maar dat klopt niet. Zeker voor verbouwingscontracten van na 1 januari 2024 staat u er juridisch sterker voor dan u misschien denkt. Dit artikel legt uit wat juridisch telt als verborgen gebrek, welke stappen u zet, welke termijnen gelden en waarom bewijs uiteindelijk het verschil maakt.
Wat telt juridisch als een verborgen gebrek na een verbouwing?
Een verborgen gebrek is een fout in het opgeleverde werk die u bij de oplevering niet heeft ontdekt en die pas later aan het licht komt. Denk aan een dakkapel die na de eerste flinke regenbui lekt, leidingwerk dat verkeerd is aangesloten achter een dichtgemaakte wand, of isolatie die dunner blijkt dan afgesproken.
Het draait om het moment van oplevering. Wat u bij de oplevering ziet en accepteert, is in principe aanvaard. Een kras op het nieuwe kozijn waar u toen niets van zei, kunt u later moeilijk nog aankaarten. Maar een gebrek dat toen niet zichtbaar was, of dat pas ontstaat door een fout in het werk, valt daarbuiten. Daarvoor kunt u de aannemer ook na de oplevering nog aanspreken.
Let op: koopt u een huis en ontdekt u daarna een gebrek, dan gelden andere regels, want dat is koop en geen aanneming van werk. Dit artikel gaat over werk dat een aannemer of vakman voor u heeft uitgevoerd.
Wat is er veranderd door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten, is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Dat staat in artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Het Informatiepunt Leefomgeving van de overheid bevestigt dat deze regel geldt voor alle contracten vanaf die datum.
Het verschil met de oude situatie is groot. Onder de oude regel was de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Had u iets kunnen zien maar zag u het niet, dan was dat uw probleem. Die redenering gaat voor nieuwe contracten niet meer op: er telt alleen nog wat bij de oplevering daadwerkelijk is ontdekt en vastgelegd. De bewijslast ligt daarmee veel meer bij de aannemer.
Twee nuances zijn belangrijk:
- De datum van uw contract bepaalt welke regel geldt. Tekende u de aannemingsovereenkomst vóór 1 januari 2024, dan geldt voor u nog de oude, strengere regel.
- De verruimde aansprakelijkheid geldt ook bij verbouwingen. Dit deel van de Wkb geldt voor alle bouwwerken, dus ook voor een uitbouw, dakkapel of badkamerrenovatie. Van deze regel mag een aannemer bij particuliere opdrachtgevers bovendien niet ten nadele van u afwijken, ook niet in de kleine lettertjes.
En per 2026? Er is geen nieuwe wijziging van deze regels. De Wkb van 2024 is de actuele stand van zaken. Het onderdeel van de wet dat een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens de bouw verplicht stelt, geldt voorlopig alleen voor nieuwbouw in de laagste risicoklasse en nog niet voor verbouwingen. Voor uw aanspraak op de aannemer maakt dat niet uit: die staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt gewoon.
Welke stappen zet u bij een verborgen gebrek?
De route is: schriftelijk melden, de aannemer laten herstellen, daarna pas een ingebrekestelling en eventueel een geschil. Die volgorde luistert nauw, want wie te snel zelf een ander bedrijf laat herstellen, verspeelt vaak zijn recht op vergoeding.
- Meld het gebrek direct en schriftelijk. U heeft een klachtplicht: de wet eist dat u binnen bekwame tijd na ontdekking klaagt bij de aannemer. Wacht u maanden, dan kan de aannemer zich erop beroepen dat u te laat bent. Een e-mail met datum, een duidelijke omschrijving en foto's is voldoende.
- Geef de aannemer de kans om te herstellen. De wet (artikel 7:759 BW) bepaalt dat u de aannemer eerst de gelegenheid moet geven om het gebrek binnen een redelijke termijn weg te nemen. Dat voelt soms tegennatuurlijk als het vertrouwen weg is, maar deze stap overslaan verzwakt uw positie.
- Stuur bij uitblijven van herstel een ingebrekestelling. Dat is een aangetekende brief waarin u een laatste, concrete termijn stelt, bijvoorbeeld vier weken. Herstelt de aannemer dan nog niet, dan is hij in verzuim en mag u een ander bedrijf inschakelen en de kosten op hem verhalen.
- Komt u er niet uit, zoek dan hulp bij het geschil. Denk aan uw rechtsbijstandverzekering, het Juridisch Loket of een bouwrechtjurist. Controleer ook of in uw contract een geschillen- of garantieregeling is afgesproken, want die kan een eigen route voorschrijven.
