Uw eerste huis kopen in 2026: stap voor stap van budget en startersvrijstelling tot bod, bedenktijd, keuring, taxatie en de sleutel. Met de actuele regels.
Uw eerste huis kopen voelt als één groot besluit, maar het is een keten van kleine stappen met vaste spelregels. Kent u die volgorde, dan weet u vooraf hoeveel eigen geld u moet meebrengen, waar u zich juridisch kunt terugtrekken en op welk moment een fout echt geld kost. Dit artikel loopt het hele proces door met de regels die in 2026 gelden, van uw budget tot de sleuteloverdracht. Zo koopt u met een plan in plaats van op gevoel.
Het koopproces bestaat uit acht stappen: (1) uw budget vaststellen met een hypotheekadviseur, (2) checken of u de startersvrijstelling krijgt, (3) bezichtigen en de staat van de woning beoordelen, (4) een bod uitbrengen met de juiste ontbindende voorwaarden, (5) het koopcontract tekenen en uw drie dagen bedenktijd gebruiken, (6) een bouwkundige keuring laten doen, (7) uw hypotheek definitief maken, en (8) naar de notaris voor de eindinspectie en de sleutel.
Wat u kunt lenen, en waarom u toch eigen geld nodig heeft
Uw hypotheek mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning zijn. Dat is de regel die het hele koopproces stuurt: de bank leent u niet meer dan het huis volgens de taxateur waard is. Alles wat daar bovenop komt, betaalt u zelf.
Die bijkomende kosten heten kosten koper. Daar vallen onder meer de overdrachtsbelasting, de notaris voor de leveringsakte en de hypotheekakte, de taxatie en het hypotheekadvies onder. Sluit u af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaalt u eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het geleende bedrag (bron: nhg.nl). Neemt u zelf een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring, dan komt dat er ook nog bij.
Hoeveel spaargeld u precies nodig heeft, hangt dus vooral af van uw eigen situatie. Krijgt u de startersvrijstelling, dan valt de grootste post weg. Betaalt u wel 2% overdrachtsbelasting, dan loopt het bedrag al snel op. Voor starters is er één uitzondering op de 100%-regel die er echt toe doet: voor erkende energiebesparende maatregelen mag u tot 106% van de marktwaarde lenen, zolang dat extra deel aantoonbaar aan die maatregelen wordt besteed. De wet kent nog een paar uitzonderingen, maar die spelen vooral bij oversluiten of een restschuld.
Wat betekent dit praktisch? Bied nooit op een woning voordat u weet welk bedrag u zelf op tafel legt. Dat getal, niet de vraagprijs, bepaalt uw plafond.
Stap 1: bepaal uw budget voordat u gaat kijken
Begin bij een hypotheekadviseur, niet bij een woningsite. Uw maximale hypotheek hangt af van uw inkomen, uw vaste lasten, een eventuele studieschuld of leaseauto, en de rente die u vastzet. Een online rekentool geeft een ruwe indicatie, maar een adviseur rekent uw situatie door en levert iets waarmee u bij een bod ook echt vooruit kunt.
Vraag om twee dingen. Ten eerste uw maximale hypotheek, en ten tweede het bedrag aan eigen geld dat u bij verschillende koopsommen nodig heeft. Dat tweede getal wordt vaak vergeten en is precies wat starters klem zet: de hypotheek is rond, maar het spaargeld is op voordat de notaris aan de beurt is.
Laat de adviseur ook doorrekenen wat er gebeurt als u méér biedt dan het huis wordt getaxeerd. Let op de referentie: niet de vraagprijs is uw grens, maar de getaxeerde waarde, want de bank leent maximaal 100% daarvan. U kunt dus boven de vraagprijs bieden en toch onder de taxatiewaarde blijven. Komt uw koopsom boven die waarde uit, dan legt u het verschil zelf bij.
Stap 2: check of u de startersvrijstelling krijgt
De startersvrijstelling scheelt u de volledige overdrachtsbelasting, en dat is bij een eerste woning meestal de grootste eenmalige kostenpost. In 2026 gelden vijf voorwaarden (bron: belastingdienst.nl):
U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt.
De woningwaarde is niet hoger dan € 555.000. In 2025 lag die grens nog op € 525.000.
U gaat er zelf voor langere tijd wonen.
U heeft de vrijstelling niet eerder gebruikt, want het is eenmalig.
U levert vóór de overdracht een ondertekende verklaring aan bij de notaris.
Die laatste voorwaarde is de enige waar u zelf iets voor moet doen. De notaris zet de verklaring meestal standaard voor u klaar, maar controleer of het gebeurd is, want zonder die verklaring krijgt u de vrijstelling niet.
Let ook op welk moment telt: niet de datum van uw bod of van het koopcontract, maar de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris. Wordt u kort na de koop 35, dan kan de planning van die overdrachtsdatum u duizenden euro's schelen. Bespreek dat op tijd met de makelaar en de notaris.
Valt u buiten de vrijstelling, dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting zolang u zelf in de woning gaat wonen. Koopt u een woning waar u niet zelf gaat wonen, zoals een tweede woning of een woning om te verhuren, dan geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8% (bron: belastingdienst.nl). Dat is een verlaging ten opzichte van de 10,4% die daarvoor gold.
Stap 3: bezichtigen, en verder kijken dan de keuken
Een bezichtiging is zo voorbij en gaat bijna altijd over de verkeerde dingen. De keuken en de badkamer vallen op, maar het zijn de onzichtbare onderdelen die uw budget de eerste jaren bepalen.
Loop daarom langs deze punten en vraag ernaar:
Dak en dakbedekking. Hoe oud is het, en wanneer is het voor het laatst vervangen?
Kozijnen en schilderwerk. Zachte plekken bij de onderdorpels wijzen op houtrot.
Cv-ketel. Vraag naar het bouwjaar en of er onderhoudsbewijzen zijn.
Groepenkast. Zijn er aardlekschakelaars, of hangt er nog een oude kast met stoppen?
Isolatie en energielabel. Dit raakt zowel uw maandlasten als uw leenruimte.
Vocht. Kijk in de kruipruimte, achter kasten en op zolder.
Vraag ook naar de vragenlijst en de lijst van zaken die de verkoper invult. Daar staat wat er blijft, wat er meegaat en wat de verkoper weet over gebreken. Neem bij twijfel iemand mee die weet waar hij naar kijkt. Een tweede paar ogen tijdens de bezichtiging is een stuk goedkoper dan een verrassing na de overdracht.
Stap 4: een bod uitbrengen zonder uzelf klem te zetten
Een bod is meer dan een bedrag. U legt ook de opleverdatum vast en, belangrijker, de ontbindende voorwaarden. Dat zijn de uitgangen die u nog heeft nadat de bedenktijd voorbij is.
Drie voorbehouden komen het vaakst voor:
Financieringsvoorbehoud. Krijgt u de hypotheek niet rond, dan kunt u de koop ontbinden. Gebruikelijk is een termijn van zes tot acht weken, maar in een krappe markt korten kopers die zelf in om aantrekkelijker te bieden.
Voorbehoud van bouwtechnische keuring. U kunt eronderuit als de keuring laat zien dat het direct noodzakelijke herstel meer kost dan een bedrag dat u vooraf afspreekt. Let op: kosten die pas over een paar jaar spelen tellen daar niet in mee, ook al staan ze in het rapport.
Voorbehoud van verkoop van uw huidige woning. Voor starters meestal niet van toepassing.
In een krappe markt is de verleiding groot om deze voorbehouden weg te laten, omdat uw bod daarmee aantrekkelijker wordt. Weeg dat bewust af in plaats van het reflexmatig te doen. Biedt u zonder financieringsvoorbehoud en komt uw hypotheek niet rond, dan bent u in beginsel gewoon aan de koop gebonden en riskeert u de boete uit de koopovereenkomst. Die is bijna altijd 10% van de koopsom (bron: notaris.nl).
Laat uw hypotheekadviseur daarom vóór het bod bevestigen dat uw financiering haalbaar is. Dan is het weglaten van een voorbehoud een berekend risico en geen sprong in het diepe.
Stap 5: het koopcontract en uw drie dagen bedenktijd
Is uw bod geaccepteerd, dan legt de makelaar de afspraken vast in een koopovereenkomst. Zodra u het getekende koopcontract heeft ontvangen, gaat uw wettelijke bedenktijd lopen: drie dagen, ingaand op de dag ná die ontvangst. Van die dagen moeten er minstens twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, anders komt er een dag bij (bron: rijksoverheid.nl).
Binnen die bedenktijd mag u zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af. Daarna is de koop definitief, tenzij u zich op een ontbindende voorwaarde kunt beroepen.
Gebruik die drie dagen actief. Lees het contract regel voor regel, controleer of de afspraken uit de onderhandeling er echt in staan, en check de ontbindende voorwaarden en hun termijnen. Klopt er iets niet, dan is dit uw goedkoopste moment om in te grijpen. Wilt u ontbinden, doe het dan schriftelijk, zodat u kunt aantonen dat u op tijd was.
Stap 6: de bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring vertelt u wat een bezichtiging niet kan: de staat van het casco, het dak, de installaties en het houtwerk, met een raming van de herstelkosten op korte en langere termijn. Wat zo'n keuring kost, verschilt per keurder en per woning, maar het bedrag valt in het niet bij één over het hoofd geziene dakconstructie.
Plan de keuring zo dat de uitkomst binnen uw voorbehoud of binnen de bedenktijd valt. Een rapport dat te laat komt, is een dure leeservaring in plaats van een onderhandelingsmiddel.
Wat u met het rapport doet, is minstens zo belangrijk als het rapport zelf. Gebruik de geraamde herstelkosten om opnieuw te onderhandelen of om uw voorbehoud in te roepen. Bewaar het ook daarna, want het is meteen de basis van uw onderhoudsplanning voor de komende jaren. Wilt u een beeld van wat die punten gaan kosten, dan geven de richtprijzen per klus een eerste indicatie.
Stap 7: uw hypotheek definitief maken
Nu wordt uw voorlopige berekening een bindend aanbod. De geldverstrekker vraagt om een taxatierapport, uw inkomensgegevens en de getekende koopovereenkomst. Houd er rekening mee dat een taxatierapport op de datum van het bindende hypotheekaanbod meestal niet ouder mag zijn dan zes maanden. Die termijn telt vanaf de waardepeildatum in het rapport, en verlengen kan niet. Loopt uw traject uit, dan moet u opnieuw laten taxeren.
Blijft uw hypotheek onder de NHG-grens, dan is Nationale Hypotheek Garantie het overwegen waard. Die grens is in 2026 vastgesteld op € 470.000, en met energiebesparende voorzieningen op € 498.200 (bron: nhg.nl). U betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie en krijgt daarvoor een vangnet als u door bijzondere omstandigheden uw hypotheek niet meer kunt betalen en de woning gedwongen verkocht moet worden. Geldverstrekkers rekenen bij NHG meestal ook een lagere rente.
Bewaak in deze fase vooral uw termijnen. Het financieringsvoorbehoud loopt af op een afgesproken datum, en verlenging vraagt u aan vóórdat die datum verstrijkt, niet erna.
Stap 8: notaris, eindinspectie en de sleutel
De notaris regelt de leveringsakte en de hypotheekakte en zorgt dat het geld op de juiste plek terechtkomt. U krijgt vooraf een concept van de nota van afrekening. Controleer die, want daar staat exact welk bedrag u moet overmaken en wanneer.
Op de dag van de overdracht doet u eerst de eindinspectie, samen met de makelaar. U loopt het huis na en controleert of het leeg en zoals afgesproken wordt opgeleverd, of de zaken uit de lijst er nog zijn en of er niets is beschadigd. Noteer de meterstanden. Is er een probleem, dan is dit het moment om het te melden, want na het tekenen bij de notaris is uw positie een stuk zwakker.
Daarna tekent u bij de notaris en zijn de sleutels van u.
De eerste weken in uw eigen huis
Zodra u binnen bent, begint iets wat u zelf opbouwt: de historie van uw woning. Die begint nu leeg, en dat is precies waarom dit het beste moment is om er structuur in aan te brengen.
Regel eerst de basis. Sluit een opstalverzekering af die ingaat op de overdrachtsdatum, geef uw adreswijziging door, en meld u aan bij de energieleverancier met de meterstanden van de eindinspectie. Loop daarna het keuringsrapport nog eens door en zet de punten met een termijn in uw agenda.
Verzamel vervolgens alles wat bij de woning hoort op één plek: de koopakte, het energielabel, de garantiebewijzen die u van de verkoper krijgt, het keuringsrapport en de handleidingen van de installaties. Doet u dat vanaf dag één digitaal in een woningdossier, dan groeit het vanzelf mee met elke klus die u later laat uitvoeren. Hoe u die huisdocumenten op één plek bewaart, leest u in een apart artikel. Vraagt u een vakman om zijn werk vast te leggen in een KlusCertificaat, dan komt de klus met materialen, foto's en garantie er automatisch bij. Zo'n certificaat is na uitgifte niet meer aanpasbaar, juist omdat het als bewijs dient. Verkoopt u de woning ooit weer, dan draagt u het complete dossier over aan de koper.
Houd tot slot rekening met de kosten die nu van u zijn. Wat er de komende jaren aan onderhoud op u afkomt, schat u in met de onderhoudsindicator. Ons artikel over de gemiddelde onderhoudskosten van een huis geeft daarnaast een realistisch beeld van wat een woning per jaar vraagt.
Waar u de meeste winst pakt
De duurste beslissingen neemt u aan het begin, niet aan het eind. Uw budget bepaalt uw plafond, uw bod en uw voorbehouden bepalen uw risico, en de bedenktijd is de laatste keer dat u zónder reden van gedachten kunt veranderen. Notaris en sleutel zijn daarna vooral uitvoering.
Zet daarom uw eerste afspraak met een hypotheekadviseur vóór uw eerste bezichtiging. Dan kijkt u naar huizen die binnen uw bereik liggen, en niet naar huizen waar u achteraf een reden bij moet zoeken.
